금융기관에 대출이나 신용카드를 신청하면 금융기관에서는 신용점수를 계산하는데 절차상 당연히 신용조회서의 세부사항과 고객의 신청서를 검토한 후, 회사의 내부 규정을 적용하여 결정한다. 신용점수가 높을수록 고객의 신청이 받아들여질 가능성이 높아지고 고객에게 주는 이자율도 유리하게 적용된다. 지난 주에 말한 신용조회서를 취급하는 회사에 회원가입을 하면 자신의 신용점수를 비롯한 여러 가지 신용정보를 확인할 수 있다. 오늘은 지난 주에 이어 신용조회서 (credit report)를 관리하고 신용점수(credit score)를 올리는 '신용점수 관리 10계명'을 만들어 보았다.
1. 자신의 신용조회서를 검토하여 그 안에 있는 내용이 무엇이며 자신에게 어떤 영향을 미치는지 파악할 것 Understand your credit report.
2. 신용조회서 상에 의구심이 있다면 즉시 관련 기관과 접촉할 것 Protect your identity : 신용조회서에 만일 본인이 신청하지도 않은 대출이 있다면 이는 누군가에 의한 명의도용이다. 즉시 관련금융기관이나 신용조회 취급회사에 연락을 취하여 조사를 시켜야 한다.
3. 책임있는 차입자가 될 것 Be a responsible borrower : 이는 자신의 신용점수를 올리는 데 가장 중요한 항목이다. 대출회사는 고객이 자신의 대출을 제대로 관리하는지 알고 싶어 한다. 그러므로 신용조회서에 고객의 과거 대출상환이 정확하게 지켜지고 있다고 나와 있다면 가장 높은 점수를 받을 수 있다. 자동이체 direct debit를 설정하는 것은 지급기일을 정확히 지키기 위한 좋은 방법이다.
4. 선거인 명부에 등록할 것 Register on the electoral roll : 만일 방금 이사하였거나 아직 선거인명부 등록을 하지 않았다면 즉시 등록하는 것이 좋다. 이는 대출업자 입장에서 고객의 이름과 주소를 확인하는 가장 좋은 방법이므로, 여기에 등록되어 있다면 자신의 신용점수를 높일 수 있다. 선거인 명부 등록은 지방정부 local council 에서 관할한다.
5. 과거 거주한 주소가 누락되지 않도록 할 것 Fill in any gaps in your address history : 신용조회서의 profile detail 항목에 최근 주소가 나타나지 않는다면 자료를 업데이트 할 것. 이는 고객의 전체 신용 내력 credit history 을 반영하여 정확한 신용점수를 산정하도록 도와준다.
6. 너무 많은 대출신청을 피할 것 Avoid making lots of applications : 신용조회서에 너무 많은 대출신청이 있다면 이를 사기행위나 무모한 대출의 신호로 간주할 수 있으므로, 과다한 대출신청을 피하는 것이 좋다.
7. 사용하지 않는 계좌는 반납할 것 Close unused accounts : 만일 고객이 오래된 신용카드 처럼 사용하지 않는 계좌가 있다면 카드를 반납하고 계정을 폐쇄하는 것이 좋다. 왜냐하면 이 카드의 사용한도는 이미 고객의 전체 신용한도 중에서 일정부분을 잠식하고 있기 때문이다.
8. 오류를 수정할 것 Correct any mistakes : 신용조회서는 대출업자나 서비스제공자가 제공한 정보를 담고 있다. 만일 고객이 대출금이나 전기세를 제때에 지급하였는데 신용조회서에 연체된 것으로 나타났다면 해당 회사에 연락하여 이에 대한 삭제나 수정을 요구하여야 한다.
9. 자신과 연계된 금융연계계좌의 내용을 확인할 것 Check your financial associates is correct : 신용조회서에 나와 있는 금융연계계좌 financial association에 관한 사항은 고객이 타인과 공동으로 대출을 신청하거나 서비스를 이용할 때 생성되는데 이 내력은 당사자 모두의 신용점수에 영향을 미친다. 따라서 유효기간이 지난 금융연계계좌는 이를 해지하고, 이 연계계좌에 관련된 상대방도 자신의 신용조회서를 점검하는 것이 좋다.
10. 정기적으로 자신의 신용조회서를 점검할 것. Keep on checking your credit report : 위에서 언급한 내용을 확인하기 위하여 자신의 신용조회서를 정기적으로 검토하는 것이 필요하다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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2011년 2월 6일 일요일
나의 신용점수는 얼마일까?
나의 신용상태가 어떤지 궁금할 때 신용조회서 (credit report)를 조회해 보면 자세한 정보를 얻을 수 있다. 신용조회서란 본인의 주요한 금융이력서 (financial CV)라고 할 수 있는데, 신용카드, 대출, 모기지와 같이 고객이 사용한 금융상품의 내역과 그에 대한 상환내력 (repayment history), 법원 판결 (County Court Judgements or CCJs:채무와 관련하여 법원이 내린 법적인 결정), 파산 등의 정보를 담고 있다. 고객이 금융기관에 대출이나 신용카드를 신청하면 금융기관에서는 고객이 적기에 채무를 상환할 수 있는지 평가하기 위하여 고객의 신청서와 함께 신용조회서를 검토한다. 이 절차를 거쳐 금융기관은 고객에게 대출을 해줄 것인지 여부와 이자율과 같은 대출조건을 결정한다. 따라서 금융기관에 대출을 신청하기 전에 자신의 신용조회서를 사전에 검토하여 그것이 정확한지, 최신정보를 잘 반영하고 있는지, 본인의 현재 환경을 정확히 반영하고 있는지 알아보는 것이 좋다.
신용조회서에는 Profile Details (개인정보와 거래 금융기관의 연락처), Credit Accounts (전체 금융기관과의 과거/현재의 거래 정보), Electoral Roll (선거인명부에 이름이 등록된 날자와 주소), Aliases (별명 또는 변경하기 전 이름), Financial Associates (joint account, joint application, joint court judgement 같이 금융거래상 신용조회 신청자 본인과 연결된 사람의 명세), Public Records (CCJ, 파산, IVA의 내용), Repossessions (모기지로 인하여 집이 압류된 내역), Previous searches of your report (과거 12개월 동안 본인의 동의 하에 금융기관이 행한 신용조회내역), CIFAS - The UK's Fraud Prevention Service (명의도용 사례), GAIN - Gone Away Information Network (개인적으로 돈을 빌리고 대출자에게 연락 없이 이사한 경우) 등등의 내용이 자세히 들어 있고, 자신의 현재 대출잔액과 잔여 대출가능액도 확인할 수 있다.
개인의 신용정보는 주로 public records와 대출업자로부터 취합된다. Public records는 법원판결의 내용과 선거인명부 등록에 관한 정보를 제공하며, 대출업자들은 고객이 얼마를 빌렸는지 적기에 상환을 했는지 여부를 알려주는 credit accounts를 서로 공유한다. 신용정보조회 업체에 의해 안전하게 보관되는 개인정보는 신용조회기관과 정보공유 협약을 맺은 기관만 볼 수 있는데 이들 기관은 고객 본인의 허락이 있어야만 개인정보를 볼 수 있다. 보통 고객이 작성하는 대출신청서에 고객이 본인의 신용조회에 동의한다는 조항이 있고 금융기관은 고객이 여기에 사인을 하도록 요청한다. 금융기관이 신용조회기관으로부터 개인신용을 조회할 때 사전에 그 사용목적을 명확하게 알려주어야 한다.
개인이 자신의 신용정보를 조회하기 위해서는 일단 신용조회 업체에 개인회원으로 가입하여 한다. Experian이나 Equifax 같은 유명 신용조회업체는 일정 기간 동안 개인회원이 무료로 서비스를 이용하게 해주므로 아래 사이트로 들어가서 회원가입을 한 후 이용해 보길 권한다.
Experian (http:// www.creditexpert.co.uk/?sc=410008&bcd=interactivehomepage1)
Equifax (http:// www.equifax.co.uk/Products/credit/credit-report.html)
다음 주에는 credit report를 관리하는 방법과 신용점수를 올리는 방법에 대하여 알아본다.
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임차보유토지Leasehold 부동산 구입 시 주의할 점
영국에 있는 모든 토지는 국왕에 의해 소유 own되며, 토지 위의 어떤 권리도 국왕에게 종속subordinate된다. 그래서 토지를 차지occupy할 권리를 부여 받은 사람이 토지에 대한 독점적 권리를 실질적으로 향유하도록 승인해주는 다양한 토지보유형태가 있다. England, Wales, Northern Ireland에 적용되는 주요한 법률은 Law of Property Act 1925 인데, 이 법은 많은 형태의 토지보유권을 통합 정리하고 근대적 토지담보제도의 기틀을 만들었다. 반면 Scotland의 토지소유제도는 최근까지 영지(봉토)주의 feudal principles 에 기반을 두었으나, 영지보유폐지법 Abolition Feudal Tenure (Scotland) Act 2000에 의해 근본적으로 개혁되었다. 영국의 토지보유형태는 자유보유 freehold, 임차보유 leasehold, 그리고 공동보유 commonhold 로 나눌 수 있다.
1. 자유보유토지 Freehold estate : 현재 영국에서 가장 많은 보유형태로서 이 소유주는 영구히 땅을 이용하고 이익을 누릴 수 있으며 자손에게 유산으로 물려주거나 또는 양도할 수도 있다. 이러한 권리는 중앙정부나 지방정부의 법률에 의해서 그 범위가 다소 속박될 수는 있지만 자신의 선호에 따라 토지를 사용하고 용도를 바꿀 수 있는 상당한 권리가 있다.
2. 임차보유토지 Leasehold estate : 이는 두번째로 많은 토지보유형태로서 자유보유토지의 소유권자owner of freehold가 어떤 사람에게 일정한 기간 동안 토지를 사용할 수 있는 권리를 주는 대신에 약간의 nominal 연간 토지 임대료를 받는 형태이다. 임대기간은 보통 99년에서 999년 이므로, 만일 만기가 길게 남아 있다면 임차보유토지도 자유보유토지만큼 좋다는 의미이다. 그러나 중요한 점은 이 임차보유형태는 길건 짧건 반드시 만기가 있다는 것이다. 즉 영속하는 임대차계약을 만드는 것은 불가능하므로 모든 리스에는 만기가 있다.
임차보유토지도 자유보유토지와 같이 중앙정부나 지방정부의 규제사항에 복종하여야 한다. 더불어 임차인이 반드시 따라야 하는 특정한 조건들을 가질 수도 있다. 예를 들어, 토지는 반드시 거주 목적으로만 사용되어야 한다거나 보험은 반드시 특정한 보험회사를 통해야 한다는 등...
언뜻 보면 자유보유토지는 임차보유토지보다 상위의 권리를 가진 것처럼 보여질 수 있으나 항상 그런 것은 아니다. 왜냐하면 자유보유토지도 그것의 시장가치를 감소시키는 규제의 영향을 받을 수 있고 이는 모기지 대출업자로 하여금 담보의 가치를 축소시키게 작용한다.
전통적으로 임차보유형태의 부동산이 소유주에게 영향을 미치는 것은 오직 부동산 리스의 잔여기간이 짧을 경우이다. 임차 기간이 끝날 때 토지는 소유권자 owner of the freehold 에게 되돌아가므로 이 날자가 가까워질수록 이 형태의 부동산은 시장가치가 급격히 떨어진다. 이것이 모기지 대출업자가 대출시 최소 30~40년의 리스 잔여기간를 원하는 이유이다. 따라서 leasehold 부동산을 구입할 때 최소한 30년 이상의 기간이 남아 있는지 확인하고 만일 기간이 이보다 짧다면 토지소유주와 토지임대차계약을 갱신한 후에 매매계약을 체결하는 것이 좋다. 그리고 토지이용상에 어떤 제약이 있는지 주택구입 전에 유심히 살펴보아야 한다.
3. 공동보유토지commonhold estate : 이 보유형태는 Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 에 의해 만들어졌다. Commonhold는 한 아파트 구역에 있는 부동산 소유자들이 각각의 부동산에 대한 그들의 공유권 Joint rights 을 주장할 수 있는 공동보유조합 'Commonhold Association'을 만듬으로써 창출되는 형태이다. 비록 개개의 flat은 flat owners (unit-owners 라고도 함)가 각각 소유하지만, 토지와 빌딩, 그리고 공동구역 common area은 공동보유조합이 소유한다. 임차보유와 달리, unit-owners의 권리는 영구하며 빌딩의 관리, 유지, 수리와 서비스 등과 관련된 조합의 운영에 참가할 권리를 가진다.
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1. 자유보유토지 Freehold estate : 현재 영국에서 가장 많은 보유형태로서 이 소유주는 영구히 땅을 이용하고 이익을 누릴 수 있으며 자손에게 유산으로 물려주거나 또는 양도할 수도 있다. 이러한 권리는 중앙정부나 지방정부의 법률에 의해서 그 범위가 다소 속박될 수는 있지만 자신의 선호에 따라 토지를 사용하고 용도를 바꿀 수 있는 상당한 권리가 있다.
2. 임차보유토지 Leasehold estate : 이는 두번째로 많은 토지보유형태로서 자유보유토지의 소유권자owner of freehold가 어떤 사람에게 일정한 기간 동안 토지를 사용할 수 있는 권리를 주는 대신에 약간의 nominal 연간 토지 임대료를 받는 형태이다. 임대기간은 보통 99년에서 999년 이므로, 만일 만기가 길게 남아 있다면 임차보유토지도 자유보유토지만큼 좋다는 의미이다. 그러나 중요한 점은 이 임차보유형태는 길건 짧건 반드시 만기가 있다는 것이다. 즉 영속하는 임대차계약을 만드는 것은 불가능하므로 모든 리스에는 만기가 있다.
임차보유토지도 자유보유토지와 같이 중앙정부나 지방정부의 규제사항에 복종하여야 한다. 더불어 임차인이 반드시 따라야 하는 특정한 조건들을 가질 수도 있다. 예를 들어, 토지는 반드시 거주 목적으로만 사용되어야 한다거나 보험은 반드시 특정한 보험회사를 통해야 한다는 등...
언뜻 보면 자유보유토지는 임차보유토지보다 상위의 권리를 가진 것처럼 보여질 수 있으나 항상 그런 것은 아니다. 왜냐하면 자유보유토지도 그것의 시장가치를 감소시키는 규제의 영향을 받을 수 있고 이는 모기지 대출업자로 하여금 담보의 가치를 축소시키게 작용한다.
전통적으로 임차보유형태의 부동산이 소유주에게 영향을 미치는 것은 오직 부동산 리스의 잔여기간이 짧을 경우이다. 임차 기간이 끝날 때 토지는 소유권자 owner of the freehold 에게 되돌아가므로 이 날자가 가까워질수록 이 형태의 부동산은 시장가치가 급격히 떨어진다. 이것이 모기지 대출업자가 대출시 최소 30~40년의 리스 잔여기간를 원하는 이유이다. 따라서 leasehold 부동산을 구입할 때 최소한 30년 이상의 기간이 남아 있는지 확인하고 만일 기간이 이보다 짧다면 토지소유주와 토지임대차계약을 갱신한 후에 매매계약을 체결하는 것이 좋다. 그리고 토지이용상에 어떤 제약이 있는지 주택구입 전에 유심히 살펴보아야 한다.
3. 공동보유토지commonhold estate : 이 보유형태는 Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 에 의해 만들어졌다. Commonhold는 한 아파트 구역에 있는 부동산 소유자들이 각각의 부동산에 대한 그들의 공유권 Joint rights 을 주장할 수 있는 공동보유조합 'Commonhold Association'을 만듬으로써 창출되는 형태이다. 비록 개개의 flat은 flat owners (unit-owners 라고도 함)가 각각 소유하지만, 토지와 빌딩, 그리고 공동구역 common area은 공동보유조합이 소유한다. 임차보유와 달리, unit-owners의 권리는 영구하며 빌딩의 관리, 유지, 수리와 서비스 등과 관련된 조합의 운영에 참가할 권리를 가진다.
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