영국에 있는 모든 토지는 국왕에 의해 소유 own되며, 토지 위의 어떤 권리도 국왕에게 종속subordinate된다. 그래서 토지를 차지occupy할 권리를 부여 받은 사람이 토지에 대한 독점적 권리를 실질적으로 향유하도록 승인해주는 다양한 토지보유형태가 있다. England, Wales, Northern Ireland에 적용되는 주요한 법률은 Law of Property Act 1925 인데, 이 법은 많은 형태의 토지보유권을 통합 정리하고 근대적 토지담보제도의 기틀을 만들었다. 반면 Scotland의 토지소유제도는 최근까지 영지(봉토)주의 feudal principles 에 기반을 두었으나, 영지보유폐지법 Abolition Feudal Tenure (Scotland) Act 2000에 의해 근본적으로 개혁되었다. 영국의 토지보유형태는 자유보유 freehold, 임차보유 leasehold, 그리고 공동보유 commonhold 로 나눌 수 있다.
1. 자유보유토지 Freehold estate : 현재 영국에서 가장 많은 보유형태로서 이 소유주는 영구히 땅을 이용하고 이익을 누릴 수 있으며 자손에게 유산으로 물려주거나 또는 양도할 수도 있다. 이러한 권리는 중앙정부나 지방정부의 법률에 의해서 그 범위가 다소 속박될 수는 있지만 자신의 선호에 따라 토지를 사용하고 용도를 바꿀 수 있는 상당한 권리가 있다.
2. 임차보유토지 Leasehold estate : 이는 두번째로 많은 토지보유형태로서 자유보유토지의 소유권자owner of freehold가 어떤 사람에게 일정한 기간 동안 토지를 사용할 수 있는 권리를 주는 대신에 약간의 nominal 연간 토지 임대료를 받는 형태이다. 임대기간은 보통 99년에서 999년 이므로, 만일 만기가 길게 남아 있다면 임차보유토지도 자유보유토지만큼 좋다는 의미이다. 그러나 중요한 점은 이 임차보유형태는 길건 짧건 반드시 만기가 있다는 것이다. 즉 영속하는 임대차계약을 만드는 것은 불가능하므로 모든 리스에는 만기가 있다.
임차보유토지도 자유보유토지와 같이 중앙정부나 지방정부의 규제사항에 복종하여야 한다. 더불어 임차인이 반드시 따라야 하는 특정한 조건들을 가질 수도 있다. 예를 들어, 토지는 반드시 거주 목적으로만 사용되어야 한다거나 보험은 반드시 특정한 보험회사를 통해야 한다는 등...
언뜻 보면 자유보유토지는 임차보유토지보다 상위의 권리를 가진 것처럼 보여질 수 있으나 항상 그런 것은 아니다. 왜냐하면 자유보유토지도 그것의 시장가치를 감소시키는 규제의 영향을 받을 수 있고 이는 모기지 대출업자로 하여금 담보의 가치를 축소시키게 작용한다.
전통적으로 임차보유형태의 부동산이 소유주에게 영향을 미치는 것은 오직 부동산 리스의 잔여기간이 짧을 경우이다. 임차 기간이 끝날 때 토지는 소유권자 owner of the freehold 에게 되돌아가므로 이 날자가 가까워질수록 이 형태의 부동산은 시장가치가 급격히 떨어진다. 이것이 모기지 대출업자가 대출시 최소 30~40년의 리스 잔여기간를 원하는 이유이다. 따라서 leasehold 부동산을 구입할 때 최소한 30년 이상의 기간이 남아 있는지 확인하고 만일 기간이 이보다 짧다면 토지소유주와 토지임대차계약을 갱신한 후에 매매계약을 체결하는 것이 좋다. 그리고 토지이용상에 어떤 제약이 있는지 주택구입 전에 유심히 살펴보아야 한다.
3. 공동보유토지commonhold estate : 이 보유형태는 Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 에 의해 만들어졌다. Commonhold는 한 아파트 구역에 있는 부동산 소유자들이 각각의 부동산에 대한 그들의 공유권 Joint rights 을 주장할 수 있는 공동보유조합 'Commonhold Association'을 만듬으로써 창출되는 형태이다. 비록 개개의 flat은 flat owners (unit-owners 라고도 함)가 각각 소유하지만, 토지와 빌딩, 그리고 공동구역 common area은 공동보유조합이 소유한다. 임차보유와 달리, unit-owners의 권리는 영구하며 빌딩의 관리, 유지, 수리와 서비스 등과 관련된 조합의 운영에 참가할 권리를 가진다.
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2011년 2월 6일 일요일
실직자도 IVA를 신청할 수 있다
지난 몇 회에 걸쳐서 많은 채무를 극복하는 방법에 대해서 설명하였다. 오늘은 그간 독자들로부터 문의가 많았던 사항을 중심으로 많은 채무를 극복하는 방법에 대해서 정리하였다.
IVA란 Individual Voluntary Arrangement (개인회생지원제도) 의 약자로서 개인의 금융채무를 최대 75%까지 삭감해 주는 정부시책Government Approved Scheme 이다. IVA는 개인(채무자)과 채권자 사이의 법적 계약으로서, IVA 신청이 받아들여지면 이자와 다른 비용이 동결되므로 부채가 더 이상 증가하지 않는다. 일단 신청이 승인되면 신청자는 매달 자신의 예산 범위 내에서 성실히 빚을 갚고 5년 후에는 나머지 빚이 없어지기 때문에 채무의 고통에서 벗어날 수 있다. 반면 Debt Management(채무통합)이란 고객과 채무관리대행회사가 채무관리계획Debt Management Plan을 세운 후, 이 대행회사가 채권자에게 부채에 대한 이자나 비용을 동결하거나 깍아달라고 협상하고 매달 상환액을 대폭 줄여달라고 요청함으로써 본인이 낼 수 있는 최소한의 금액만 지급함으로써 채무부담과 채권자의 독촉에서 벗어나 생업에 전념할 수 있게 해주는 제도이다. 만일 개인의 사정이 변할 경우 (호전되거나 악화되거나) 매달 상환하는 금액을 자유롭게 변경할 수 있으며, 이 채무통합관리제도는 IVA와는 달리 채무액이 줄어들지는 않지만 개인신용에는 전혀 영향을 미치지 않는다는 점에서 금융기관과 정상적인 거래를 계속할 수 있다.
이 제도들을 이용할 수 있는지 판단하기 위해서는 첫째 자신의 채무가 부동산 등을 담보로 하여 빌린 것인지 구분하여야 한다. 부동산 등을 담보로 하여 빌린 돈은 이 제도의 혜택을 받을 수 없다. 만일 비담보 대출이 £15,000를 넘는다면 IVA(개인회생)제도를 이용하고, 비담보 대출이 £15,000넘지 않는다면 Debt Management(채무통합) 제도를 이용하여야 한다. 둘째 채권자의 숫자를 보아야 한다. 채권자는 3곳 이상이어야 하는데, 개인간의 채무는 이에 포함되지 않는다. 셋째 직업이나 소득을 증빙할 수 있는 사람이어야 한다. 소득 증빙 방법은 아래 질의응답을 참고하길 바란다.
그 동안 들어온 문의를 정리하면 다음과 같다.
(질문) 직장을 가진 사람만이 이 제도를 신청할 수 있는가? (답변) 반드시 그렇지는 않다. 신청자는 꾸준한 수입이 있어야 하는데, 이는 직장을 가졌다든가, 연금이나 구직보조금 (Job Seeker Allowance) 등 일정한 수입이 있음을 의미한다.
(질) 그러면 self-employed나 unemployed도 신청이 가능한가? (답) 물론이다.
(질) 소득증명은 어떻게 하는가? 답) 보조금 증명 (Proof of benefits)이나 3개월간의 은행거래내역 (3 months bank statements)이 필요하다. 직장을 가진 사람은 6개월간의 은행거래내역 (3 months bank statements)이 필요하다.
(질) 채권자와 부인이 같은 통장 (Joint Account)을 사용하는 경우는 어떻게 하는 것이 좋은가? (답) 조인트로 되어 있는 은행 통장의 돈을 모두 빼고 그 통장을 더 이상 사용하지 않는 것이 좋다.
(질) 현재 자동이체 (direct debit)로 이자나 원리금이 빠져나가는데 언제 지급을 정지시켜야 하는가? (답) IVA를 선택하기로 마음먹은 순간부터 지급을 중단하여도 좋다.
(질) 신청인이 직장에서 연금 (pension)을 내고 있는 경우는 어떻게 되는가? (답) IVA는 5년간 잠정적으로 pension의 지급을 중단시킨다. 5년 경과 후 다시 pension을 붓게 된다.
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이 제도들을 이용할 수 있는지 판단하기 위해서는 첫째 자신의 채무가 부동산 등을 담보로 하여 빌린 것인지 구분하여야 한다. 부동산 등을 담보로 하여 빌린 돈은 이 제도의 혜택을 받을 수 없다. 만일 비담보 대출이 £15,000를 넘는다면 IVA(개인회생)제도를 이용하고, 비담보 대출이 £15,000넘지 않는다면 Debt Management(채무통합) 제도를 이용하여야 한다. 둘째 채권자의 숫자를 보아야 한다. 채권자는 3곳 이상이어야 하는데, 개인간의 채무는 이에 포함되지 않는다. 셋째 직업이나 소득을 증빙할 수 있는 사람이어야 한다. 소득 증빙 방법은 아래 질의응답을 참고하길 바란다.
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(질문) 직장을 가진 사람만이 이 제도를 신청할 수 있는가? (답변) 반드시 그렇지는 않다. 신청자는 꾸준한 수입이 있어야 하는데, 이는 직장을 가졌다든가, 연금이나 구직보조금 (Job Seeker Allowance) 등 일정한 수입이 있음을 의미한다.
(질) 그러면 self-employed나 unemployed도 신청이 가능한가? (답) 물론이다.
(질) 소득증명은 어떻게 하는가? 답) 보조금 증명 (Proof of benefits)이나 3개월간의 은행거래내역 (3 months bank statements)이 필요하다. 직장을 가진 사람은 6개월간의 은행거래내역 (3 months bank statements)이 필요하다.
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(질) 현재 자동이체 (direct debit)로 이자나 원리금이 빠져나가는데 언제 지급을 정지시켜야 하는가? (답) IVA를 선택하기로 마음먹은 순간부터 지급을 중단하여도 좋다.
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모기지 대출이 연체되었을 때 대응 방법
모기지 증서 Mortgage deed 는 대출자와 차입자 간의 계약을 말한다. England, Wales, Northern Ireland에서 이것을 legal charge 라고 하며, Scotland 에서는standard security 라고 한다. 이 증서는 차입자의 법적 의무를 규정하고 있다. 이것들이 곧 모기지 규정 mortgage conditions이다. 이는 종종 모기지 증서에 따르는 별도의 소책자에 포함되는 경우도 있다. 이는 대출자가 약식증서양식 short form of the deed를 이용할 수 있게 하고, 등기목적 registration purpose을 위해 편리하기 때문이다.
토지에 대한 legal mortgage는 항상 증서에 의해서 만들어진다. 이것은 계약이 반드시 아래와 같은 형식으로 되어야 함을 의미한다. 즉, (1) 서면으로 in writing (2) 서명과 날자 기재 signed and dated (3) 증인 서명 witnesses (4) 관계 기관의 날인 sealed 등이 필수요소이다. 이런 이유로 대출자는 모기지가 변호사 solicitor나 부동산양도취급인 licensed conveyancer에 의해서 입안되고 실행되어야 한다고 강조한다.
모기지 계약이 만들어질 때 땅주인은 대출자에게 재산을 위탁 charge 한다. 이것은 땅의 소유권을 대출자에게 이양 transfer 하는 것은 아니다. 이는 차입자가 모기지에 규정된 조건을 이행하지 못할 때 대출자가 실행할 수 있는 권리를 대출자에게 만들어 주는 것이다. 설사 모기지 대출의 미상환으로 인하여 압류 possession 와 매각을 한다고 해도 사실상 대출자는 결코 집을 소유하는 것은 아니다. 만일 대출금 미상환 사태가 발생하면, 대출자는 집주인을 대신해서 집을 판매한다. 이 때 대출회사는 연체상태로 떨어진 고객의 이해관계에 대하여 반드시 적절한 주의를 기울이고 공정하게 그것을 다루어야 한다.
어쩔 수 없는 사정으로 인하여 모기지 대출이 연체되면 당황하지 말고 먼저 대출회사와 상의하여야 한다. 대출회사는 고객의 연체를 인지했을 때 MCOB 13조의 규정에 의하여 15 영업일 안에 반드시 모기지 연체에 관하여 FSA에서 규정한 Fact Sheet를 발행해야 한다. 이때 반드시 다음 내용을 포함하는 서면증서와 향후 절차를 안내하여야 한다. (1) 압류 possession 대신 연체금의 상환에 대하여 고객과 합의에 다다를 수 있는 합리적인 노력을 한다 (2) 고객이 이용할지 모르는 제3자의 조언자를 연락책으로 한다 liaising with any third party source of advice the customer may be using (3) 연체금이 지불되어야 하는 시간에 관해 합리적인 접근법을 채택한다 (4) 이자(원리금)의 지급 날자나 지불 방법의 변경에 대한 고객의 요청을 허락한다 (만일 그렇게 하지 않아야 할 좋은 이유가 없다면) (5) 합리적인 지불 조정이 될 수 없다면, 고객이 매각을 하려는 그 집에 머물도록 허락하는 것을 고려한다. (6) 모든 다른 사항이 실패했을 때 오로지 집을 강제로 접수한다. 대출회사가 연체된 집의 vacant possession을 하기 위해서는 반드시 법원의 결정을 받아야 하며 보통 대리회사를 통하여 이 절차를 밟는다.
이런 단계에까지 이르면 연체료, 법적비용 등 많은 비용이 부가되어 생각보다 훨씬 많은 비용이 발생하게 된다. 그러므로 고객은 상환일을 맞출 수 없다고 생각하면 가급적 빨리 대출회사와 접촉하여 지급방법의 변경에 대하여 상담을 하는 것이 매우 중요하다.
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모기지 계약이 만들어질 때 땅주인은 대출자에게 재산을 위탁 charge 한다. 이것은 땅의 소유권을 대출자에게 이양 transfer 하는 것은 아니다. 이는 차입자가 모기지에 규정된 조건을 이행하지 못할 때 대출자가 실행할 수 있는 권리를 대출자에게 만들어 주는 것이다. 설사 모기지 대출의 미상환으로 인하여 압류 possession 와 매각을 한다고 해도 사실상 대출자는 결코 집을 소유하는 것은 아니다. 만일 대출금 미상환 사태가 발생하면, 대출자는 집주인을 대신해서 집을 판매한다. 이 때 대출회사는 연체상태로 떨어진 고객의 이해관계에 대하여 반드시 적절한 주의를 기울이고 공정하게 그것을 다루어야 한다.
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