부동산에서 상담을 받거나 금융기관에서 모기지나 정기예금 등의 금융상품에 대하여 알아볼 때 상담원과 고객이 주고받는 것이 정보인지 조언인지 불명확할 때가 많다. 이 차이는 후일 분쟁이 생겼을 때 상호 책임과 권리에 영향을 미치므로 미리 그 개념에 대하여 정확히 인지하고 있어야 한다.
이런 분쟁을 미연에 방지하기 위하여 영국의 금융감독청 (FSA)은 정보를 제공 (providing information)하는 것과 조언을 주는 (giving advice) 것을 구별하는 규정을 만들었다.
모기지 시장의 경우, 정보(Information)를 제공한다는 것은 상담자가 다른 상품이나 선택사항과 관련하여 그것의 장점에 관하여 해설 (comment) 이나 의견 (opinion)을 첨부하지 않고 모기지에 대한 정확 (accurate)하고 중립적인 사실 (neutral facts)만을 제공하는 것을 말한다. 그러므로 아래의 유형도 정보의 범주에 들어간다.
(1) 몇몇 모기지의 규정과 조건을 설명하는 것 (explaining the terms and conditions of several mortgages), (2) 이자율, 특징, 장점을 비교하는 것 (comparing interest rates, features and benefits), (3) 고객이 최선의 상품이나 옵션을 결정하도록 돕기 위하여 설문지나 의사결정도표를 이용하는 것 (using scripted questions or decision trees to help a client decide on the best product or option)
만일 이 때 설문지가 이용된다면, 이 설문지는 반드시 적절한 자격을 갖춘 사람에 의해서 미리 준비된 것이어야 한다.
회사가 조언을 하지 않는 판매 non-advised sale을 하는 경우, 대본을 이용하는 직원은 반드시:
(1) 대본의 이용 방법을 훈련받아야 한다; (2) 개인적인 추천(personal recommendation)과 정보를 제공하는 것 (giving information)의 차이점을 알도록 훈련되어야 한다; (3) 만일 어떤 직원이 모기지 조언을 하는 것에 대하여 훈련을 받지 않고 또 자격요구조건을 충족하지 못한다면 personal recommendation을 하지 말도록 훈련받아야 한다.
즉, 회사는 설문지를 이용하여 고객의 상품과 옵션선정을 돕는 관리직원에게 권고를 하지 말고 질문서를 고수하도록 교육시킬 책임이 있다.
조언 (Advice)은 특별한 상품 (particular product)의 장점 그리고/또는 그 상품의 특정한 고객에의 적합성 (its suitability for a particular customer)에 관한 의견을 주는 것을 말한다. 그러므로 아래 유형은 advice라고 볼 수 없다.
(1) 일반적인 권고, 즉 고정이자율모기지 (fixed rate mortgage)에서 변동이자율모기지 (variable rate mortgage)로 바꾸라는 일반적인 권고를 하는 것, (2) 집을 사거나 또는 집을 빌리는 경우의 상대적인 장점 (relative merits)에 관하여 일반적인 조언을 하는 것. FSA는 모기지 조언은 적절한 자격요구조건과 훈련을 받은 사람에 의해서 실행되어야 한다고 규정하고 있다.
이전 칼럼에서 말했듯이 모기지를 취급하는 회사는 자신이 제공하는 서비스의 범위와 제공된 모기지 계약이 아래 세 범주 중의 어는 것으로부터 선택되었는지 고객에게 확실히 알려주어야 한다.
(1) the whole market; (2) a limited number of mortgage lenders; (3) a single mortgage lender
전체 시장으로부터의 정보나 조언을 준다는 의미는 일반적으로 시장에서 취득할 수 있는 충분히 큰 숫자의 계약조건을 고려하였으며 그리고 이들 계약에 관하여 적절하게 이해하고 있음을 의미하며 업체는 고객에게 서면으로 이를 보여주어야 한다. 그들은 또한 대출자로부터 독립되어 있어야 하며 고객이 원한다면 제공하는 서비스에 대하여 commission 대신 (고정)요금 (fee) 을 낼 수 있도록 해야 한다.
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2011년 2월 6일 일요일
MCOB란 무엇인가
MCOB란 무엇인가
오늘은 모기지 행위를 규제하는 법률적 내용에 관하여 알아본다. 2004년 12월 FSA는 모기지에 관한 법률이 나오자마자 모기지 대출에 있어서 소비자를 보호하기 위하여 모기지 제도에 관한 개요를 발표하였다. 이는 MCOB (Mortgage Conduct of Business rules : 모기지영업규칙) 라고 하는 것으로서 그 주요 내용은 다음과 같다.
1. 이 규정의 적용을 받는 대상은 모기지 대출업자 (mortgage lenders), 모기지 조언자 (mortgage advisers), 모기지 알선자 (mortgage arrangers) 및 모기지 관리자 (mortgage administrators) 이다.
2. 모기지 중개자 (intermediary)가 고객과 대출업체를 취급하는 방법에는 3가지가 있다. 중개자는 (1) 모기지 시장 전체를 취급하거나 (2) 한정된 몇몇 대출업체의 상품을 취급하거나 그들 업체들의 지명된 대리인으로서 역할을 할 수도 있고 (3) 하나의 대출업체 상품만 취급하거나 그 업체만의 지명된 대리인이 될 수 있다. 모기지 중개자는 고객과 상담시에 자신이 3가지 중 어떤 방식으로 상품을 취급하는지 고객에게 알려야 할 의무가 있다. 만일 이런 정보가 제공되지 않는다면 고객은 어떤 타입의 서비스가 제공되는지 정보를 요구하여야 한다.
3. MCOB rules는 규제감독되는 모기지 계약에 대해 정의를 내리고 있다. 비록 거주용 토지를 담보로 했다 하더라도 모든 토지담보부 모기지가 규제감독되는 모기지 계약은 아니므로 이 정의는 대출업자들에게 중요하다. 모기지가 규제감독되는 모기지 계약이 되기 위해서는, 다음 기준이 적용된다. (1) 대출업자가 개인이나 또는 수익자를 대신하는 트러스티에게 행하는 대출이어야 하고 (the lender provides credit to an individual or a trustee on behalf of a beneficiary; (2) 채무는 영국에 있는 토지에 대해 법적으로 1순위로 담보가 되어야 하며 (the obligation is secured by the first legal mortgage on land in UK); (3) 그 집은 차입자나 관계된 사람(related person)에 의하여 거주용으로 사용되어야 한다. (the property is to be used as a dwelling by the borrower or a related person)
여기서 말하는 관계인이란, ㉮ 배우자 (a spouse) ㉯ 동거배우자 (partner, whether of the opposite or the same sex, in a relationship with the borrower that resembles that of husband and wife) ㉰ 부모 ㉱ 자녀 ㉲ 조부모 ㉳ 손자 등이다.
이런 기준에서 다음의 계약은 규제감독되는 모기지계약 (regulated mortgage contract)으로 볼 수 없다. ㉮ 회사대출 (a loan to a company) ㉯ 2순위 이상의 담보대출 (a loan secured by a second or subsequent charge) ㉰ 상업용 부동산 구매를 위한 대출 (where the loan is for the purchase of commercial property).
4. MCOB rules는 모기지 상품을 취급하는 인가된 사람(approved person)에게 고객을 취급함에 있어서 다음의 사항을 준수하여야 한다고 규정하고 있다. 즉 ㉮ 성실하게 행동하고 ㉯ 합당한 기술을 가지고 신중하고 근면하게 행동하고 ㉰ 통제된 임무를 수행함에 있어 시장규범의 적절한 기준을 지켜야 하며 ㉱ 열린 그리고 협조적인 방법으로 FSA와 다른 규정들을 다루고 FSA가 고객에게 정당하게 통지될 것이라고 기대하는 정보를 고객에게 알려주어야 한다.
FSA는 회사와 인가된 개인에게 모두 징계권 (disciplinary power) 을 가지고 있으므로 모기지 회사 뿐만 아니라 mortgage adviser 같은 개인 자격자도 FSA의 규정을 준수하여야 한다.
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오늘은 모기지 행위를 규제하는 법률적 내용에 관하여 알아본다. 2004년 12월 FSA는 모기지에 관한 법률이 나오자마자 모기지 대출에 있어서 소비자를 보호하기 위하여 모기지 제도에 관한 개요를 발표하였다. 이는 MCOB (Mortgage Conduct of Business rules : 모기지영업규칙) 라고 하는 것으로서 그 주요 내용은 다음과 같다.
1. 이 규정의 적용을 받는 대상은 모기지 대출업자 (mortgage lenders), 모기지 조언자 (mortgage advisers), 모기지 알선자 (mortgage arrangers) 및 모기지 관리자 (mortgage administrators) 이다.
2. 모기지 중개자 (intermediary)가 고객과 대출업체를 취급하는 방법에는 3가지가 있다. 중개자는 (1) 모기지 시장 전체를 취급하거나 (2) 한정된 몇몇 대출업체의 상품을 취급하거나 그들 업체들의 지명된 대리인으로서 역할을 할 수도 있고 (3) 하나의 대출업체 상품만 취급하거나 그 업체만의 지명된 대리인이 될 수 있다. 모기지 중개자는 고객과 상담시에 자신이 3가지 중 어떤 방식으로 상품을 취급하는지 고객에게 알려야 할 의무가 있다. 만일 이런 정보가 제공되지 않는다면 고객은 어떤 타입의 서비스가 제공되는지 정보를 요구하여야 한다.
3. MCOB rules는 규제감독되는 모기지 계약에 대해 정의를 내리고 있다. 비록 거주용 토지를 담보로 했다 하더라도 모든 토지담보부 모기지가 규제감독되는 모기지 계약은 아니므로 이 정의는 대출업자들에게 중요하다. 모기지가 규제감독되는 모기지 계약이 되기 위해서는, 다음 기준이 적용된다. (1) 대출업자가 개인이나 또는 수익자를 대신하는 트러스티에게 행하는 대출이어야 하고 (the lender provides credit to an individual or a trustee on behalf of a beneficiary; (2) 채무는 영국에 있는 토지에 대해 법적으로 1순위로 담보가 되어야 하며 (the obligation is secured by the first legal mortgage on land in UK); (3) 그 집은 차입자나 관계된 사람(related person)에 의하여 거주용으로 사용되어야 한다. (the property is to be used as a dwelling by the borrower or a related person)
여기서 말하는 관계인이란, ㉮ 배우자 (a spouse) ㉯ 동거배우자 (partner, whether of the opposite or the same sex, in a relationship with the borrower that resembles that of husband and wife) ㉰ 부모 ㉱ 자녀 ㉲ 조부모 ㉳ 손자 등이다.
이런 기준에서 다음의 계약은 규제감독되는 모기지계약 (regulated mortgage contract)으로 볼 수 없다. ㉮ 회사대출 (a loan to a company) ㉯ 2순위 이상의 담보대출 (a loan secured by a second or subsequent charge) ㉰ 상업용 부동산 구매를 위한 대출 (where the loan is for the purchase of commercial property).
4. MCOB rules는 모기지 상품을 취급하는 인가된 사람(approved person)에게 고객을 취급함에 있어서 다음의 사항을 준수하여야 한다고 규정하고 있다. 즉 ㉮ 성실하게 행동하고 ㉯ 합당한 기술을 가지고 신중하고 근면하게 행동하고 ㉰ 통제된 임무를 수행함에 있어 시장규범의 적절한 기준을 지켜야 하며 ㉱ 열린 그리고 협조적인 방법으로 FSA와 다른 규정들을 다루고 FSA가 고객에게 정당하게 통지될 것이라고 기대하는 정보를 고객에게 알려주어야 한다.
FSA는 회사와 인가된 개인에게 모두 징계권 (disciplinary power) 을 가지고 있으므로 모기지 회사 뿐만 아니라 mortgage adviser 같은 개인 자격자도 FSA의 규정을 준수하여야 한다.
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서브프라임 모기지란 무엇인가
최근 어느 독자로부터 언론에 많이 나온 서브프라임 모기지가 무엇인지에 관한 문의가 들어 온 바가 있다.
금융업에 종사하는 분은 잘 알고 있을 것이라고 생각하나 일반 독자를 위하여 이 기회에 서브프라임 모기지가 무엇이지 확실히 알아보자.
최근의 경제위기와 연관되어서 언론에 가장 많이 등장했었던 용어 중 하나인 ‘서브프라임 모기지론 (Sub-Prime Mortgage Loan)‘이다. 2007년 9월 16일 영란은행은 영국 제5위의 모기지대출업체인 Northern Rock에 긴급금융지원을 한다고 발표하여 우리를 놀라게 했다. 당시 미국의 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 세계 금융위기로 인하여 영국에서 가장 수익성 높은 금융회사가 희생양이 되었다는 분석이 있었다.
2007년 4월 2일 미국 2위의 서브프라임 모기지 대출회사인 뉴센추리 파이낸셜이 파산신청을 하면서 모기지대출의 부실문제가 본격적으로 수면 위로 떠올랐다. 이후 언론에서는 하루가 멀다 하고 비관적인 기사가 쏟아져 나왔다. 즉 2007년 8월에는 미국 10위권인 아메리칸 홈모기지 인베스트먼트(AHMI)사가 델라웨어주 웰밍턴 파산법원에 파산보호를 신청하였고, 당시 세계 3위 은행인 HSBC는 미국 주택시장에 뛰어 들었다가 107억 달러 (약 11조원)를 회수하지 못할 위기에 놓였다고 보도되었다. 미국 보험사인 CAN 파이낸셜이 서브프라임 투자로 9,100만달러의 손실을 입었으며, AIG는 최악의 경우 23억 달러의 손실을 기록할 것으로 추정되고 있다는 등등 세계경제에 암운을 드리우는 사태가 일파만파 확대되어 갔다.
모기지 대출업체들은 초기에는 영업실적이 매우 좋았다. 2000년대 시작된 집값 상승이 몇 년간 계속되자 모기지대출 업체들은 대금회수에 문제가 없을 것으로 생각하여 신용이 없거나 적은 사람에게도 높은 금리를 조건으로 거의 100%까지 주택구입자금을 빌려 주었다. 이것을 서브프라임모기지 (sub-prime mortgage)라고 부른다.
그러나 집 값이 하락하면서 보유한 주택이 negative equity (대출 담보로 제공된 집 가치가 대출잔액보다 적은 불량담보) 상태가 되고 채무 불이행율 (대출이자나 원금을 갚지 못하는 고객의 비율)이 높아지게 되자 서브프라임 모기지 회사들이 자금회수가 잘 되지 않거나 또 대출원금보다 적은 금액을 회수하게 되어 망하기 시작했다.
그리고 여기에 투자했던 미국을 비롯한 세계의 헤지펀드, 은행, 보험회사들이 연쇄적으로 붕괴하면서 인체의 혈액과 같은 역할을 하는 자금이 돌지 않게 되고 이로 인하여 세계 경제에 커다란 위기가 오게 되었다.
이것이 바로 2007년에 발생한 미국발 서브프라임 모기지 (sub-prime mortgage) 사태로서 그 후 미국만이 아닌 국제금융시장에 신용경색을 불러일으켜 세계경제위기를 초래하게 된 사건이다.
보통 부동산 거래는 그 특성상 개인의 일생에서 본인이 행하는 거래 중 가장 큰 규모의 거래인 경우가 많다.
때문에 실수할 경우 자칫 큰 화를 입을 수도 있고, 경우에 따라 돌이킬 수 없는 불행한 사태를 가져올 수도 있다.
따라서 100% 현금으로 주택을 구입하지 못하는 개개인이 신중하게 모기지 상품을 선택할 수 있는 안목을 갖추는 것의 중요성은 아무리 강조하여도 지나침이 없을 것이다.
이런 화를 미연에 방지하기 위해서는 개별 소비자가 부동산 거래의 방법과 선택하고자 하는 금융상품의 특징에 대하여 정확한 지식을 갖는 것은 물론 그것에 대하여 정확한 조언을 해 줄 수 있는 유자격자를 찾는 노력도 병행하여야 할 것이다.
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최근의 경제위기와 연관되어서 언론에 가장 많이 등장했었던 용어 중 하나인 ‘서브프라임 모기지론 (Sub-Prime Mortgage Loan)‘이다. 2007년 9월 16일 영란은행은 영국 제5위의 모기지대출업체인 Northern Rock에 긴급금융지원을 한다고 발표하여 우리를 놀라게 했다. 당시 미국의 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 세계 금융위기로 인하여 영국에서 가장 수익성 높은 금융회사가 희생양이 되었다는 분석이 있었다.
2007년 4월 2일 미국 2위의 서브프라임 모기지 대출회사인 뉴센추리 파이낸셜이 파산신청을 하면서 모기지대출의 부실문제가 본격적으로 수면 위로 떠올랐다. 이후 언론에서는 하루가 멀다 하고 비관적인 기사가 쏟아져 나왔다. 즉 2007년 8월에는 미국 10위권인 아메리칸 홈모기지 인베스트먼트(AHMI)사가 델라웨어주 웰밍턴 파산법원에 파산보호를 신청하였고, 당시 세계 3위 은행인 HSBC는 미국 주택시장에 뛰어 들었다가 107억 달러 (약 11조원)를 회수하지 못할 위기에 놓였다고 보도되었다. 미국 보험사인 CAN 파이낸셜이 서브프라임 투자로 9,100만달러의 손실을 입었으며, AIG는 최악의 경우 23억 달러의 손실을 기록할 것으로 추정되고 있다는 등등 세계경제에 암운을 드리우는 사태가 일파만파 확대되어 갔다.
모기지 대출업체들은 초기에는 영업실적이 매우 좋았다. 2000년대 시작된 집값 상승이 몇 년간 계속되자 모기지대출 업체들은 대금회수에 문제가 없을 것으로 생각하여 신용이 없거나 적은 사람에게도 높은 금리를 조건으로 거의 100%까지 주택구입자금을 빌려 주었다. 이것을 서브프라임모기지 (sub-prime mortgage)라고 부른다.
그러나 집 값이 하락하면서 보유한 주택이 negative equity (대출 담보로 제공된 집 가치가 대출잔액보다 적은 불량담보) 상태가 되고 채무 불이행율 (대출이자나 원금을 갚지 못하는 고객의 비율)이 높아지게 되자 서브프라임 모기지 회사들이 자금회수가 잘 되지 않거나 또 대출원금보다 적은 금액을 회수하게 되어 망하기 시작했다.
그리고 여기에 투자했던 미국을 비롯한 세계의 헤지펀드, 은행, 보험회사들이 연쇄적으로 붕괴하면서 인체의 혈액과 같은 역할을 하는 자금이 돌지 않게 되고 이로 인하여 세계 경제에 커다란 위기가 오게 되었다.
이것이 바로 2007년에 발생한 미국발 서브프라임 모기지 (sub-prime mortgage) 사태로서 그 후 미국만이 아닌 국제금융시장에 신용경색을 불러일으켜 세계경제위기를 초래하게 된 사건이다.
보통 부동산 거래는 그 특성상 개인의 일생에서 본인이 행하는 거래 중 가장 큰 규모의 거래인 경우가 많다.
때문에 실수할 경우 자칫 큰 화를 입을 수도 있고, 경우에 따라 돌이킬 수 없는 불행한 사태를 가져올 수도 있다.
따라서 100% 현금으로 주택을 구입하지 못하는 개개인이 신중하게 모기지 상품을 선택할 수 있는 안목을 갖추는 것의 중요성은 아무리 강조하여도 지나침이 없을 것이다.
이런 화를 미연에 방지하기 위해서는 개별 소비자가 부동산 거래의 방법과 선택하고자 하는 금융상품의 특징에 대하여 정확한 지식을 갖는 것은 물론 그것에 대하여 정확한 조언을 해 줄 수 있는 유자격자를 찾는 노력도 병행하여야 할 것이다.
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